Est-il possible de concilier l’achat d’une propriété et l’épargne-retraite?

Le marché immobilier canadien demeure gonflé aux stéroïdes, avec un prix de vente moyen de 703 446 dollars en avril 2024. Avec des taux d’intérêt qui demeurent à des niveaux élevés, l’accès à la propriété se complique. Pour aider les Canadiens à devenir propriétaires, plusieurs programmes ont été mis en place depuis 2023 :

• Création du CELIAPP, le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété. C’est une sorte d’hybride entre le REER et le CELI
• Augmentation de la limite de retrait du RAP (régime d’accès à la propriété) de 35 000 $ à 60 000 $
• Prolongation du délai de deux à cinq ans pour le début de la période de remboursement du RAP
• Allongement de la période d’amortissement des prêts hypothécaires de 25 à 30 ans pour les premiers acheteurs

Vous pouvez profiter d’une ou de plusieurs de ces mesures simultanément afin d’acquérir la maison de votre rêve.

Par exemple, vous pouvez retirer de l’argent de votre CELIAPP et de votre REER pour engranger une mise de fonds qui diminuera le montant de votre prêt hypothécaire. Un prêt hypothécaire moins élevé se traduit par des versements mensuels plus petits, donnant plus de latitude au budget.

Concilier l'accession à la propriété et la retraite

Le rêve d’accéder à la propriété à tout prix comporte des risques. « Si vous consacrez toutes vos épargnes à l’achat d’une propriété, vous pourriez perdre de vue l’importance d’épargner pour la retraite », met en garde Alexandre Demets, conseiller en sécurité financière à la Sun Life. Les conseillers en sécurité financière recommandent généralement de mettre de côté au moins 10 % de vos revenus en vue d’accumuler un capital de retraite.

Prenons l’exemple d’un Lavallois de 25 ans qui gagne 60 000 $ par année. Il rêve de devenir propriétaire à 30 ans. Pour accumuler sa mise de fonds, il cotise le maximum de 8000 $ par année à son CELIAPP. Il y a un maximum de 40 000 $ à vie. Il cotise le même montant dans son REER. Imaginons qu'il obtienne un remboursement d'impôt de 5000 $ à son taux d’imposition. Son effort financier réel s’élève à 11 000 $ par année, représentant 18 % de ses revenus. Un taux d’épargne déjà considérable.

Au bout de cinq ans, il aura versé 40 000 $ dans son CELIAPP. Il aura également versé 40 000 $ dans son REER pour participer au RAP (Régime d’ascension à la propriété). Supposons qu’il aura un bon rendement de ses placements. Il profitera donc d’un bel acompte de 100 000 $ après cinq ans, plus les rendements accumulés dans le CELIAPP. « Il sera en bonne posture pour acheter une propriété, mais cet effort financier ne comprend rien pour la retraite », fait remarquer Alexandre Demets, conseiller en sécurité financière.

Pourra-t-il épargner une fois qu’il sera propriétaire? Cinq ans suivant l’achat de sa maison, le Lavallois devra rembourser l’emprunt à son REER. Soit, une somme de 2667 $ par an. Il devrait aussi rembourser son prêt hypothécaire, payer sa voiture et subvenir aux besoins de ses enfants s’il devient père. « À ce moment-là, ça sera très difficile d’épargner », pense Alexandre Demets.

* Les taux utilisés sont à titre d’exemple.

Cet exemple démontre que l’utilisation des programmes d’ascension à la propriété impacte l’épargne-retraite. Par exemple, il existe un écart de 38 330 $ ** entre le REER sans RAP et celui avec RAP après 15 ans.

** Pour obtenir la différence de 38 330$, il faut comparer les sommes accumulées après 35 ans.

Avec les nombreux programmes en place, l’achat d’une première propriété devient maintenant d’une complexité financière inouïe. « C’est plus important que jamais de consulter un conseiller en sécurité financière pour comprendre les tenants et aboutissants de ces mesures financières », conclut Alexandre Demets, conseiller en sécurité financière.