Choisir le bon prêt hypothécaire

L’achat d’une maison ou d’un condo est souvent la dépense la plus importante dans une vie. Suivez ces quelques conseils pour choisir le prêt hypothécaire qui correspond à vos besoins.

Avant de penser à contracter un prêt hypothécaire, il faut être en mesure de verser une mise de fonds équivalant à au moins 5 % du prix de la propriété convoitée. Si la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix, il faut souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès d’un organisme comme la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Elle protège le prêteur dans le cas où l’emprunteur n’effectue pas ses paiements, et sa prime, variant entre 0,6 % et 4,5 % du montant emprunté, est habituellement intégrée au prêt.

Les facteurs à prendre en considération

Les variables à prendre en considération sont nombreuses : prêt ouvert ou fermé, période d’amortissement, terme, taux d’intérêt variable ou fixe sont autant de critères qu’il faut évaluer en tenant compte de sa situation.

Un prêt hypothécaire ouvert permet d’effectuer des remboursements anticipés à tout moment durant le terme et ce, sans avoir à payer de pénalités. Pour l’emprunteur qui a l’intention de revendre sa propriété rapidement, c’est une option à envisager. Avec un prêt hypothécaire fermé, l’emprunteur peut aussi bénéficier d’un remboursement anticipé, mais, au-delà d’une certaine somme, cette opération engendre des frais pouvant atteindre des milliers de dollars. En contrepartie, les taux d’intérêt d’un prêt fermé sont généralement un peu inférieurs à ceux d’un prêt ouvert.

En ce qui concerne la période d’amortissement, si la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix de la propriété et qu’il s’agit donc d’un prêt hypothécaire assuré, on ne peut aller au-delà de 25 ans. La période d’amortissement des prêts hypothécaires dits conventionnels peut aller jusqu’à 30 ans.

Le terme hypothécaire varie de quelques mois à plusieurs années (1, 2, 3, 4, 5, 7 ou 10 ans). Il correspond à la durée durant laquelle le contrat hypothécaire est en vigueur. Ce contrat régit le taux d’intérêt applicable et la fréquence des paiements. Si l’emprunteur souhaite y mettre fin avant l’échéance, il doit payer des pénalités. Sinon, à la fin du terme, il négocie un nouveau contrat hypothécaire. Si les taux d’intérêt ont augmenté, il doit, hélas, en subir les conséquences! Il peut aussi choisir de changer d’institution financière, si une autre lui offre des conditions plus avantageuses.

Si l’on change souvent d’emploi ou qu’on envisage de déménager, et donc de changer de prêt hypothécaire, il peut être intéressant de choisir un terme plus court. Par contre, si notre situation demeure inchangée, il est préférable de choisir un terme plus long.

Si vous ne savez quelle décision prendre, sachez qu’il existe des prêts hypothécaires dits convertibles contractés à court terme, qui peuvent se transformer en prêts à plus long terme, après un rajustement du taux d’intérêt.

Taux d’intérêt et fréquence des paiements

Lorsqu’on signe un contrat hypothécaire, on peut choisir un taux d’intérêt fixe, variable ou hybride. Les taux sont actuellement à des taux relativement bas; ainsi, de nombreux acheteurs optent pour un taux fixe, qui sera inchangé sur toute la durée du terme.

D’autres préfèrent un taux variable, c’est-à-dire qui évolue en fonction du marché.  Lorsqu’on est à un deuxième achat et que l’on contracte un plus petit prêt hypothécaire, cette option peut être intéressante. En effet, les taux fixes offerts par les institutions financières sont légèrement supérieurs aux taux variables.

La formule hybride permet quant à elle de diviser le prêt hypothécaire en tranches et d’appliquer un taux fixe à l’une et un taux variable à l’autre. Cela permet de profiter du taux bas tout en minimisant les risques. Le meilleur des deux mondes, ou presque!

Enfin, la fréquence des remboursements peut être mensuelle, bimensuelle ou hebdomadaire. Il existe aussi des options de versements accélérés, qui permettent de rembourser le prêt hypothécaire plus rapidement et donc d’économiser des milliers, voire des dizaines de milliers de dollars en intérêt.