Envie d’acheter une propriété à revenus? Lisez d’abord ceci

En juillet 2024, la location d’un logement au Canada coûtait en moyenne 2 201 $ par mois. C’est ce qui ressort du rapport de Rentals.ca et Urbanation. Le coût est en hausse depuis avril 2021. Il est compréhensible que les gros titres sur ces loyers exorbitants mettent l’accent sur le caractère inabordable des logements pour les locataires. Ce qui sera moins mentionné, en revanche, c’est le potentiel de revenus pour les propriétaires. 

La hausse des loyers fait-elle de l’achat d’un immeuble locatif un investissement judicieux? Peut-être, mais seulement si, comme propriétaire, vous appliquez certains principes fondamentaux et remplis de bon sens. De plus, ces conseils ne sont pas très différents de ceux donnés à l’époque où les loyers moyens étaient deux fois moins élevés qu’aujourd’hui. 

Être propriétaire n’est pas toujours facile. Mais en vous y préparant et en mesurant vos attentes, vous saurez tirer votre épingle du jeu. Voyons maintenant huit de ces conseils.

1. Établissez un plan financier

Avant de vous engager dans l’achat d’un bien locatif, posez-vous quelques questions importantes. Tout d’abord : pourquoi voulez-vous devenir propriétaire? Est-ce uniquement pour vous aider à rembourser votre prêt hypothécaire (avec les revenus d’un logement au sous-sol, par exemple)? Ou souhaitez-vous un investissement générateur de revenus? Si vous cherchez à obtenir un revenu, vous aurez besoin d’une analyse plus approfondie des chiffres et de réponses à des questions comme :

• Combien pouvez-vous vous permettre de dépenser? 
• Comment allez-vous financer cet investissement? 
• Quel est le rendement du capital investi auquel vous pouvez raisonnablement vous attendre? 
• Quelle part de votre argent pouvez-vous vous permettre d’immobiliser, et pour combien de temps? 
• Quelle sera l’incidence fiscale des revenus locatifs et de l’éventuel produit de la vente?

Un conseiller peut vous aider à examiner attentivement vos finances et à répondre à ces questions, et bien plus. Un comptable pourrait également vous être utile.

Les revenus locatifs sont une forme de « revenu passif ». Il s’agit de l’argent que vous gagnez en dehors d’un emploi traditionnel. Outre la location, les revenus passifs peuvent provenir de sources telles que les dividendes, les droits d’auteur ou même les distributrices automatiques. Par rapport à un emploi classique, vous percevez des revenus de manière « passive », sans travailler autant. C’est ce que dit la définition. Mais les revenus locatifs ne sont pas nécessairement passifs. Un ancien propriétaire de Montréal affirme que posséder une propriété locative est un travail, « pour aucun autre investissement, on ne m’a appelé à 2 heures du matin pour me dire que le plafond de la cuisine fuyait. » 

Judith Oja-Gillam, de Stevensville, en Ontario, serait d’accord. Elle et son mari, Brenden Gillam, ont possédé 12 propriétés locatives au fil des ans. Ils ont acheté leur première maison en 2006 et ont vendu la dernière plus tôt cette année. 

2. Envisagez votre location comme une entreprise

Selon Mme Oja-Gillam, il est essentiel de traiter vos biens de location comme une entreprise. Cela signifie, par exemple, qu’il faut tenir des dossiers clairs, complets et à jour. Il faut classer toute la correspondance et noter toutes les conversations. Cela signifie également qu’il ne faut pas laisser les émotions ou les enjeux personnels intervenir dans les décisions. Ce n’est pas parce que vous aimez la décoration d’une propriété qu’elle est faite pour vous. Et ce n’est pas parce que votre locataire est une personne sympathique qu’il peut être en retard dans le paiement de son loyer. 

« Il est tout aussi important de comprendre la nature de cette activité », ajoute-t-elle. Sachez ce que vous pouvez ou ne pouvez pas déduire de vos impôts. N’oubliez pas non plus de mettre de côté une partie de vos revenus locatifs en tant que fonds de prévoyance, pour couvrir les réparations imprévues.

3. Achetez une propriété adaptée à la location

Il est également essentiel d’acheter le bon bien locatif. Par exemple, il peut être judicieux d’acheter un immeuble à logements multiples comme un duplex ou même un triplex. De cette façon, vous ne perdrez pas la totalité de vos revenus locatifs si la situation d’un locataire tourne au vinaigre, explique Mme Oja-Gillam. 

L’emplacement a également son importance. Elle conseille d’éviter les grandes villes, car elle juge qu’il est plus facile d’attirer de bons locataires dans les petites localités. « De nombreuses personnes travaillent encore de la maison ou sont prêtes à se déplacer pour se rendre à leur travail, explique-t-elle. Et il y a moins de choix de logements. »

4. Soyez au fait des règles provinciales concernant la location

On ne saurait trop insister sur l’importance de ce point. Les règles diffèrent d’une province à l’autre; vous devez donc connaître celles qui sont en vigueur dans la vôtre. Des groupes comme la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) et des ressources en ligne comme le Landlord’s Self-Help Centre ont vu le jour pour fournir de l’aide aux propriétaires.

Parmi les autres ressources, on peut citer les organismes gouvernementaux comme le Tribunal administratif du logement. Vous pouvez également consulter le site de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) qui offre des conseils pour les propriétaires sur la façon de démarrer du bon pied, de trouver des locataires et de régler les problèmes.

Vous devez également vous assurer d’utiliser les bons formulaires pour des questions telles que le non-paiement du loyer et les augmentations de loyer. Vous trouverez ces formulaires sur le site Web de l’organisme régissant le logement et l’habitation dans votre province.

5. Renseignez-vous bien sur vos locataires potentiels

Nous avons tous lu des histoires d’horreur concernant des locataires qui font du tapage, endommagent leur logement ou même cessent de payer le loyer.

Selon certaines sources, le pourcentage de « mauvais » locataires est d’environ un sur trois. D’après l’expérience de Mme Oja-Gillam, il s’agit plutôt de la moitié. Elle met en garde contre les « locataires professionnels ». Il s’agit de personnes qui profitent des règles protégeant les locataires pour passer d’un logement à l’autre sans payer. 

Toutefois un non-paiement peut être le moindre des cauchemars d’un propriétaire. Mme Oja-Gillam a également eu affaire à des voisins mécontents qui se plaignaient du bruit causé par les conflits domestiques de son locataire. Son mari a été agressé physiquement. Il a dû dégarnir un logement très endommagé jusqu’aux matériaux bruts pour le remettre en état. Un locataire a même déplacé la porte d’entrée sans demander la permission.

Pour vous protéger, effectuez des vérifications de solvabilité (par l’intermédiaire d’agences comme Equifax et TransUnion) et demandez des références auprès d’employeurs ou d’anciens propriétaires. Ensuite, comparez les références des propriétaires au rapport de solvabilité, qui indique les adresses antérieures, afin de vous assurer que le locataire a dit la vérité. De plus, faites attention aux références fictives. Dans l’idéal, passez par l’adresse actuelle du futur locataire pour voir dans quel état se trouve son logement – et s’il existe vraiment.

« Ne vous laissez pas berner par des histoires à dormir debout, conseille Mme Oja-Gillam. Si la situation financière d’un locataire potentiel est très compliquée, c’est un signal d’alarme. Et méfiez-vous si un locataire se montre trop évasif ou si son discours semble trop préparé. »

La sélection des locataires demande beaucoup de travail, mais en tant que propriétaire, l’enjeu est de taille. « Il vaut mieux laisser le logement vide que de le louer à un mauvais locataire », conclut-elle.

6. Cultivez la relation propriétaire-locataire

Une fois que vous avez trouvé de bons locataires, vous voudrez les garder le plus longtemps possible.

« Si vous avez de bons locataires, traitez-les comme de l’or », affirme Mme Oja-Gillam. Cela signifie qu’il faut réagir rapidement lorsque quelque chose doit être réparé, et ne pas lésiner sur des éléments comme l’éclairage et les robinets.

Jennifer Waters et son mari louent depuis des années l’appartement situé au sous-sol de leur maison de Toronto. Elle adhère totalement au principe du « petit effort supplémentaire ». « Nous faisons des choses comme acheter des cartes-cadeaux pour Noël à nos locataires et leur envoyer des fleurs lorsqu’ils emménagent, précise-t-elle. Mon mari est également assez bricoleur et nous sommes très réceptifs, ce qui est nécessaire. »

7. Assurez-vous de pouvoir gérer les choses

« Il faut effectivement savoir gérer le bien immobilier, explique Mme Oja-Gillam. Si vous ne pouvez pas vous rendre sur place pour vous occuper de la propriété, engagez quelqu’un qui pourra le faire. » 

Même si vous pouvez effectuer certaines réparations courantes vous-même, gardez à portée de main une liste de professionnels de confiance. Vous pourrez ainsi régler les problèmes à mesure qu’ils se présenteront. Brenden Gillam a pris une retraite anticipée de sa carrière d’entrepreneur en bâtiment pour gérer des propriétés à plein temps. Mais même lui doit faire appel à des experts de temps en temps.

Vous devez également veiller au paiement des loyers. En raison des retards qu’accumulent les tribunaux, l’expulsion d’un locataire pour défaut de paiement peut prendre des mois. « Dès qu’une personne est en retard dans le paiement de son loyer, il faut entamer le processus d’expulsion, explique Mme Oja-Gillam. Et n’acceptez pas un paiement partiel si vous pouvez vous le permettre, car cela vous ramènerait à la case départ. »

8. Vérifiez votre couverture d’assurance

Si vous louez un appartement dans votre maison, assurez-vous que votre contrat d’assurance habitation actuel vous protège. Dans le cas où, toutefois, vous donnez en location un immeuble dans lequel vous n’habitez pas, vous aurez besoin d’une assurance supplémentaire des biens et de la responsabilité civile. Un conseiller peut vous aider à obtenir la protection dont vous avez besoin.

Bien qu’il soit illégal d’obliger les locataires à souscrire une assurance, il importe que ceux-ci sachent qu’ils ne sont pas couverts par la vôtre. Il est judicieux de leur recommander de souscrire leur propre contrat d’assurance pour que leurs biens soient couverts.

Donc, pour revenir à la question : dans le marché actuel, posséder un bien locatif est-il un bon investissement?

Mme Oja-Gillam répond que oui – à la longue – mais seulement si vous comprenez les risques et si vous êtes vigilant. Au cours des années où elle a été propriétaire, elle a vu ses revenus locatifs augmenter considérablement. Mais les frais d’exploitation et le coût des emprunts ont suivi la même trajectoire. Elle indique d’ailleurs que ces barrières à l’entrée sont plus élevées que jamais. « Plus on possède de biens, plus on a de soucis. »

Elle avertit également qu’il se peut que vous ne tiriez un revenu important de votre bien locatif que lors de sa vente. « Les frais d’exploitation peuvent facilement gruger la majeure partie de vos revenus locatifs, explique-t-elle. C’est en vendant que l’on gagne vraiment de l’argent. » 

C’est à ce moment-là que votre travail acharné et votre diligence peuvent porter fruit.

Cet article ne vise qu’à fournir des renseignements d’ordre général. La Sun Life du Canada, compagnie d’assurance-vie n’offre pas de conseils juridiques, comptables ou fiscaux ni d’autres conseils professionnels. Au besoin, veuillez consulter un professionnel spécialisé qui fera un examen approfondi de votre situation juridique, comptable et fiscale.