Le régime d’accession à la propriété (RAP) en bref

Pour participer au RAP

Vous devez être un premier acheteur. Cela signifie que durant les 4 années précédant l’achat de la maison :

  • Vous n’avez pas habité dans une maison dont vous étiez propriétaire.
  • Vous n’avez pas vécu dans la maison de votre conjoint(e) dont il/elle était propriétaire.

Pour être à l’abri de l’impôt, les cotisations doivent être déposées dans le REER au moins 90 jours avant leur retrait dans le cadre du RAP.

Vous devez avoir signé une entente pour acheter ou construire votre nouvelle habitation avant le 1er octobre de l’année qui suit le retrait.

Vous avez l’intention de faire de l’habitation admissible votre lieu de résidence principal. Vous devez y vivre dans l’année qui suit l’achat ou la construction.

Vous devez résider au Canada lorsque vous retirez les fonds du REER au titre du RAP et jusqu’à ce que vous achetiez ou construisiez une habitation admissible.

*Cette période correspond aux quatre années précédant l’achat de la maison. Elle commence le 1er janvier de la quatrième année précédant l’année où vous avez retiré les fonds de votre REER et se termine 31 jours avant la date du retrait. Par exemple : si vous avez fait un retrait le 31 juillet 2022, la période de 4 ans s’étend du 1er janvier 2018 au 30 juin 2022.

Les avantages du RAP :

  • Le RAP permet de cotiser dans un REER sans laisser tomber l’idée de devenir propriétaire un jour.
  • Un retrait maximal de 35 000 $ par personne. Un couple peut donc retirer jusqu’à 70 000 $.
  • Pour éviter que l’argent retiré s’ajoute à votre revenu imposable, vous devez reverser au REER au moins 1/15 de la somme retirée chaque année.

Scénario 1

Comment le RAP peut-il vous aider à obtenir une mise de fonds?

Durant l’été 2023, Frank et Laura décident d’acheter un condo de 450 000 $..

  • Ils ont 15 000 $ dans leur REER respectif.
  • Ils doivent amasser une mise de fonds minimale de 5 %, soit 22 500 $.
  • Pour atteindre ce montant, ils décident de RAPper. Ils retirent chacun 11 250 $ de leur REER pour la mise de fonds.
  • Ils ont jusqu’au 30 septembre 2024 pour conclure l’achat de leur condo.
  • Ils devront commencer à reverser chaque année 750 $ dans leur REER respectif dès 2025.

Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, il faut un prêt assuré auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Scénario 2

Que se passe-t-il si vous n’arrivez pas à obtenir la maison pour laquelle vous avez retiré les fonds?

 

Sophia a RAPpé en 2022 pour acheter un condo, mais il n’est plus à vendre.

 

Sophia a décidé de ne pas acquérir une autre propriété avant le 1er octobre 2023. Elle peut donc annuler son RAP et reverser la somme dans son REER, sans pénalité. Pour cela, elle doit remettre l’argent avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’année où elle a fait le retrait. Dans son cas, cela correspond au 31 décembre 2023.

 

Scénario 3

Qu’arrive-t-il si vous ne pouvez pas acheter ou construire une maison à temps?

 

 Michael a RAPpé en 2022, mais il n’a pas pu acheter ni construire de maison   avant le 1er octobre 2023. Il peut considérer avoir respecté les délais si :

 

  • Il a conclu une entente écrite qui prend effet le 1er octobre 2023 pour l’achat d’une propriété qu’il devra se procurer avant le 1er octobre de l’année suivante.
  • Il a versé un montant au moins égal aux retraits effectués dans le cadre du RAP, entre la date du premier retrait et le 1er octobre 2023, pour des matériaux ou la construction de son habitation.

 

Scénario 4

Le RAP fonctionne-t-il pour tout acheteur d’une première propriété?

Synden et Gianni veulent acheter une propriété de 500 000 $. Ils ont déjà une mise de fonds de 30 000 $.

  • Ils hésitent à retirer chacun 35 000 $ de leur REER pour atteindre une mise de fonds de 20 % et ne pas avoir à assurer leur prêt auprès de la SCHL.
  • Retirer des fonds de leur REER pourrait réduire le revenu qu’ils obtiendront plus tard de leur REER.
  • Pour eux, le RAP n’est peut-être pas la meilleure solution.

Comme c’est le cas pour d’autres outils financiers, il faut utiliser le RAP de façon stratégique pour vous permettre d’atteindre vos objectifs.

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