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Vos placements

30 mai 2018

7 choses que vous devez savoir avant de devenir propriétaire-bailleur

Que vous ayez recours à la location pour faire des profits ou pour vous aider à payer l’hypothèque, les conseils qui suivent seront utiles pour que votre expérience soit dépourvue de stress.

Les relations entre propriétaire et locataire peuvent être délicates. Cependant, en planifiant bien les choses, vous pouvez faire de votre location un projet agréable et rentable. Les 7 conseils qui suivent vous aideront à vous lancer.

1. Envisagez votre location comme une entreprise

William Blake est un propriétaire-bailleur à temps plein qui possède des propriétés en Ontario et en Alberta et est membre de l’Ontario Landlords Association (OLA). Il a de bonnes nouvelles pour ceux qui souhaitent faire comme lui.

«Vous pouvez faire de l’argent en étant propriétaire, tant grâce aux rentrées de fonds mensuelles qu’à l’accroissement de la valeur de votre propriété, dit-il. Ce n’est pas comme acheter des parts de fonds communs de placement, toutefois : vous devez être prêt à faire face au même type de difficultés que celles qui se présenteraient dans une entreprise.»

Cela peut paraître simple, mais M. Blake a déjà eu affaire à de nouveaux propriétaires qui n’ont pas adopté cette manière de penser et sont pris de court : «Certains m’ont téléphoné, en panique, la première fois que le loyer a été en retard d’une journée, avant même d’avoir appelé leur locataire, signale-t-il. En général, je leur recommande de l’appeler et ils se rendent compte qu’il s’agissait d’un simple malentendu.»

2. Achetez la propriété qui convient à la location

M. Blake aime investir dans des duplex pour la tranquillité d’esprit qu’ils procurent. «Dans un duplex, il y a deux logements; si vous perdez un locataire pendant un certain temps, cela ne touche habituellement qu’un logement, pas les deux. Vous continuez d’avoir des rentrées d’argent.»

Il se peut que vous souhaitiez acheter une propriété dans un quartier à la mode, mais le prix très élevé des maisons dans ce type d’endroit pourrait se traduire par des rentrées de fonds mensuelles insuffisantes. M. Blake suggère donc d’acheter dans un quartier moins prisé : «Vous devrez peut-être attendre deux ou trois mois avant de louer un logement dans un quartier moins prestigieux, mais vous bénéficierez de meilleures rentrées de fonds parce que le prix des maisons est moins élevé mais les loyers sont similaires à ceux des quartiers branchés, souligne-t-il. Et votre propriété prendra de la valeur à mesure que le secteur se développe.»

3. Soyez au fait des règles provinciales en matière de location

Les règles régissant la location diffèrent selon les provinces; vous devez donc connaître celles qui sont en vigueur dans la vôtre. Plusieurs associations provinciales comme la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), l’OLA et le Landlord’s Self-Help Centre peuvent venir en aide aux propriétaires.

Il existe d’autres ressources, notamment les organismes gouvernementaux comme la Régie du logement du Québec et la Société canadienne d’hypothèques et de logement qui offre des conseils pour les locataires et propriétaires sur différents sujets (p. ex., se familiariser avec les règles, trouver des locataires, régler les problèmes).

Un sujet embête souvent les nouveaux propriétaires : peuvent-ils exiger un dépôt en cas de dommages? «En Alberta, je peux demander aux nouveaux locataires un dépôt [qui ne dépasse pas le loyer mensuel], mais je ne peux pas le faire en Ontario », explique M. Blake. Au Québec, les dépôts de sécurité, peu importe le montant, sont toujours interdits, rappelle Hans Brouillette, directeur des affaires publiques à la CORPIQ. Voilà pourquoi il faut connaître les règles provinciales qui s’appliquent là où on achète notre propriété.

Vous devez également vous assurer d’utiliser les bons formulaires pour différentes questions (demandes des locataires, non-paiement du loyer, augmentation du loyer). Vous trouverez ces formulaires sur le site Web de l’organisme régissant le logement/l’habitation dans votre province.

4. Renseignez-vous bien sur vos locataires potentiels ou existants

Nous avons tous lu des histoires d’horreur concernant des locataires qui font du tapage, endommagent leur logement ou même cessent de payer le loyer.

Pour vous protéger, M. Blake recommande de procéder à des vérifications de solvabilité (par l’intermédiaire d’agences d’évaluation comme Equifax et TransUnion) et de demander des références auprès d’employeurs ou d’anciens propriétaires. De plus, il compare les références et le rapport de solvabilité, qui indique les adresses antérieures, pour s’assurer que le locataire a dit la vérité.

5. Cultivez la relation propriétaire-locataire

Une fois que vous avez trouvé de bons locataires, vous voudrez les garder le plus longtemps possible.

Jennifer Waters adhère totalement au principe du «petit effort supplémentaire». «Nous faisons différentes choses, comme acheter à nos locataires des cartes-cadeaux pour Noël et leur faire livrer des fleurs lorsqu’ils emménagent, précise-t-elle. Mon mari est en outre passablement adroit, et nous sommes très réceptifs, ce qui est nécessaire.»

M. Blake acquiesce : «J’achète de bonnes propriétés, je nettoie les gouttières tous les ans et, dans le cas où les locataires sont âgés, je fais dégager leur entrée. Ce sont des gestes peu coûteux qui m’aident à garder mes locataires pendant six, sept, huit ans.»

6. Assurez-vous de pouvoir gérer les choses

Vous gagnerez encore plus de temps en mettant toutes les chances de votre côté dès la première journée. «Constituez un réseau de spécialistes — électriciens, plombiers, hommes à tout faire, indique M. Blake. Cela vous permettra de régler d’un simple appel la plupart des problèmes courants, comme un robinet qui fuit.»

«Pour devenir propriétaire-bailleur, comme pour naviguer, il vaut mieux vous assurer que le navire est paré avant de quitter le port», conclut M. Blake.

7. Vérifiez votre couverture d’assurance

Si, comme la famille Waters, vous louez un appartement qui fait partie de votre maison, votre assurance habitation existante pourrait suffire. Dans le cas où, toutefois, vous donnez en location un immeuble que vous n’habitez pas, vous devrez envisager de souscrire de l’assurance additionnelle. Un conseiller financier peut vous aider à obtenir la protection dont vous avez besoin.

Bien qu’il soit illégal d’obliger les locataires à souscrire une assurance, il importe que ceux-ci sachent qu’ils ne sont pas couverts par votre assurance. Il est judicieux de leur recommander de souscrire leur propre assurance pour que leurs biens soient couverts. Voici 3 raisons de détenir une assurance locataire.

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