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17 avril 2018

Vous vendez votre maison? Voici ce que les nouvelles règles fiscales signifient pour vous

Vous êtes prêt à remplir votre déclaration de revenus? Si vous êtes propriétaire, assurez-vous de comprendre les nouvelles règles qui s'appliquent si vous déclarez la vente de votre maison.

La période de production des déclarations de revenus apporte son lot de questions épineuses : À quelles déductions ai-je droit? Comment puis-je déterminer le montant à investir dans mon régime enregistré d'épargne-retraite (REER) ou mon compte d'épargne libre d'impôt (CELI)? Pour couronner le tout, des modifications apportées aux règles fiscales laissent les propriétaires canadiens encore plus désemparés qu'auparavant. Heureusement, il est facile de s’y conformer.

Voici ce qu’il faut savoir à propos des modifications apportées aux règles relatives à l'exemption pour résidence principale afin d'avoir l'esprit tranquille en cette période de l'année.

Nouvelles règles fiscales applicables à la résidence principale

Annoncées en octobre 2016, les nouvelles règles ont changé les exigences de déclaration au sujet de la vente de votre résidence principale. Avant 2016, si vous vendiez votre résidence principale, vous n'aviez pas à l'indiquer dans votre déclaration de revenus ni à payer de l'impôt sur les gains en capital réalisés sur la vente.
Que faire à titre de propriétaire?

Bonne nouvelle, vous n'avez toujours pas à payer d'impôt sur les gains en capital réalisés lors de la vente de votre résidence principale (pourvu que vous soyez résident canadien et que vous répondiez à certaines exigences prévues par les nouvelles règles). Par contre, vous devrez maintenant inclure quelques renseignements sur la vente dans votre déclaration de revenus. Vous devrez indiquer l'année d'acquisition de votre résidence principale, son adresse et le prix de vente. Le formulaire à remplir est inclus dans la trousse fiscale (Annexe 3 de votre déclaration de revenus). La façon dont les non-résidents calculent la période au cours de laquelle ils ont été propriétaires de leur résidence principale a aussi été modifiée.

Qu'est-ce qu'une résidence principale?

Selon l'ARC, on parle de une «résidence principale» pour toute habitation où vous ou un membre de votre famille résidez normalement pendant l'année. Il n'est pas obligatoire que ce soit une maison, ce peut être une unité de copropriété, un chalet, une maison mobile ou même un bateau. Il n'est pas nécessaire de vivre dans la propriété toute l'année; même de courtes périodes (comme les vacances) peuvent suffire. Il n'est même pas nécessaire que votre résidence principale soit au Canada. Toutefois, un seul domicile à la fois peut être considéré comme résidence principale, et le choix vous revient. Si vous vendez une propriété que vous n'avez pas désignée comme votre résidence principale, vous devrez déclarer la moitié des gains en capital et payer de l'impôt sur ce montant.

Pourquoi de nouvelles règles?

Les nouvelles règles visent à éliminer les échappatoires. En théorie, les changements apportés à la façon dont les propriétaires calculent le nombre d'années où la propriété leur appartient devraient réduire le nombre d'investisseurs étrangers et d'adeptes de la revente précipitée qui évitent de payer de l'impôt sur les gains réalisés lors de la vente d'un bien immobilier résidentiel désigné comme résidence principale. De plus, les exigences de déclaration permettent à l'ARC de veiller au respect de ces règles et de s'assurer que seules les personnes qui ont droit à l'exemption pour résidence principale puissent s'en prévaloir. Les règles ont effectivement changé pour l'année d'imposition 2016, mais elles ne vous toucheront que lors de la vente de votre résidence principale. Si vous avez vendu en 2017, c'est le moment de vous familiariser avec les règles. Si toutefois vous vendez votre résidence d'ici 10 ou 20 ans, les règles seront déjà bien établies, mais elles seront quand même nouvelles pour vous.

Qu'est-ce que l'impôt sur les gains en capital?

Si vous vendez des actions et des biens immobiliers (des types courants d'«immobilisation») dont la valeur est plus élevée que celle que vous avez payée, la différence constitue un gain en capital. La moitié des gains réalisés est imposable, et ce à votre taux marginal d'imposition (qui diffère selon votre revenu).

Et si je ne déclare pas la vente de ma résidence principale?

Depuis l'année d'imposition 2016, vous devez déclarer la vente de votre résidence principale au moment de remplir votre déclaration de revenus. Sinon, vous risquez de payer de l'impôt sur les gains en capital et d'assumer des pénalités et des intérêts pour production tardive. Vous pourrez demander à l'ARC l'autorisation de modifier votre déclaration de revenus afin de désigner votre habitation comme résidence principale. Si elle accepte, vous devrez payer une pénalité équivalant à 100 $ par mois de retard jusqu'à concurrence de 8 000 $. Comme les règles sont relativement nouvelles, l'ARC pourrait faire preuve d'indulgence envers vous si vous ne déclarez pas une vente, mais ne comptez pas trop là-dessus.

En conclusion

Bien qu'il ne soit pas réaliste de croire que l'ARC puisse effectuer une vérification de chaque résidence au Canada, elle fait le suivi des tendances. Elle a aussi accès aux renseignements sur la vente des biens immobiliers et le remarquera probablement si vous achetez et vendez fréquemment des habitations.

Payer de l'impôt n'est pas une partie de plaisir, mais faire l'objet d'une vérification fiscale l'est encore moins.

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