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Auto et maison

21 juillet 2017

Comment partager paisiblement le chalet familial?

Un chalet familial partagé n'est pas qu'une source de plaisir; il s'accompagne de responsabilités. Voici comment en profiter et le préserver pour les générations qui suivront.

Que vous soyez propriétaire du chalet familial ou que vous y ayez passé vos étés, vous savez qu'il représente bien plus qu'un refuge pour échapper aux soucis de la vie quotidienne.

C'est aussi une mine de souvenirs précieux et d'événements marquants, particulièrement si plusieurs générations s'y sont succédé. Il se peut que ce soit le lieu où vous-même (ou vos enfants) avez appris à nager… ou encore l'endroit où vous avez vu un ours pour la première fois. Peut-être avez-vous en mémoire des soirs de pluie où vous avez joué à des jeux de société sous la lumière d'une lampe à pétrole... ou des jours ensoleillés passés à pêcher avec vos parents, vos grands-parents et d'autres membres de votre famille.

Quels que soient les souvenirs qu'il évoque, un chalet familial que l'on partage s'accompagne de responsabilités — surtout si vous souhaitez le conserver pour les générations qui suivront.

La bonne nouvelle? Il existe une foule de moyens pour vous assurer que votre résidence d'été continue longtemps d'être le théâtre de souvenirs de famille chaleureux. Voici 6 conseils à garder en tête.

1. Chérir les souvenirs sans perdre de vue la réalité

«Les gens idéalisent le chalet», souligne Cindy Hatherley, agente immobilière RE/MAX. «Ils ont tendance à se rappeler uniquement les merveilleux étés de leur enfance et à oublier tout le travail exigé.» Cela peut empêcher les familles d'avoir une discussion franche sur la manière de répartir équitablement les responsabilités liées à la possession du chalet une fois que leurs parents cessent de s'en occuper (et de payer les factures).

«Il faudrait vraiment avoir cette conversation avant de transmettre le chalet, indique Mme Hatherley, mais, si c'est après, il ne sera pas trop tard.»

En effet, la meilleure façon de préserver le chalet pour les générations futures consiste sans doute à faire en sorte que tous les intéressés soient sur la même longueur d'onde. «Les différends à propos du chalet familial sont un des motifs de vente les plus courants», signale Mme Hatherley.

2. Tout écrire

Votre stratégie de partage du chalet familial devrait comporter un plan de transfert clair. «Pour commencer, les parents doivent faire un examen réaliste de la situation», déclare Peter Lillico, un avocat spécialisé dans ce domaine (en anglais seulement).

«La conversation doit s’amorcer en demandant à chacun des enfants non seulement s'il veut hériter du chalet familial, mais aussi s'il est prêt à le partager, à s'acquitter du travail que celui-ci exige, à agir en qualité d'intendant de la propriété pendant une génération et, le cas échéant, à accepter que le chalet accapare une partie de son héritage, explique M. Lillico. Cela aidera à créer des attentes appropriées chez les enfants. Ainsi ceux qui s'engageront seront prêts à assumer leurs responsabilités.»

Lorsque le chalet est détenu en copropriété, il faut prévoir une entente de partage du chalet établie avec l'aide d'un avocat. Cette entente prend la forme d'un document détaillé expliquant bien clairement de quelle manière chaque enjeu sera traité — des questions les plus difficiles (p. ex., qu'arrive-t-il si l'une des parties veut vendre sa part?) aux plus ordinaires (p.ex., qui sera responsable de l'entretien courant?).

3. Garder la maîtrise du fonctionnement courant

Toute entente de partage du chalet doit comporter un cadre décisionnel. C'est un élément clé de l'entente qui permet de traiter les questions importantes (et moins importantes) se rapportant à la propriété.

«En général, les questions de fonctionnement (p.ex., doit-on remplacer le quai?) devront être adoptées par vote majoritaire, indique M. Lillico. Il y a aussi ce que j'appelle les questions capitales (p. ex., doit-on carrément vendre le chalet ou doit-on le démolir et construire sur le site une maison habitable à longueur d'année). Ces questions requièrent l'unanimité.»

4. Prévoir pour éviter les frais trop élevés

Les gros travaux de réparation, notamment s'ils sont imprévus, peuvent mettre à rude épreuve n'importe quel groupe de copropriétaires d'un chalet — que ce soit une famille ou non. Le meilleur moyen de se protéger contre ceux-ci consiste à se montrer proactif.

«Nous essayons d'éliminer progressivement les éléments dont le remplacement coûtera une fortune lorsqu'ils se briseront», indique Stéphanie Verge, copropriétaire d'un chalet familial situé sur une île de la baie Georgienne en Ontario.

«Notre fosse septique est vieille et nous appréhendons le jour où elle cessera de fonctionner. Le chalet n'étant accessible que par voie d'eau, le remplacement des installations septiques sera plus onéreux que sur la terre ferme. Cette année, nous installons une toilette solaire pour réduire la pression sur le système.»

Il importe aussi de se protéger contre les coûts liés à un incendie, un vol ou un autre sinistre, grâce à une assurance habitation couvrant l'immeuble et son contenu (y compris les embarcations et les autres matériels récréatifs).

5. Avoir un plan de sortie

L'entente de partage du chalet doit prévoir des lignes directrices claires établissant comment on calculera la valeur d'une part dans le cas où l'un des copropriétaires souhaiterait la vendre. Il est particulièrement important de formuler ces lignes directrices en cette époque de hausse des prix. Par exemple, à deux heures de route au nord de Toronto, à Muskoka, l'une des régions les plus prisées du Canada pour les résidences secondaires, les ventes de propriétés riveraines ont atteint un nouveau sommet au cours de cinq premiers mois de 2017. Selon l'Association canadienne de l'immeuble, elles ont augmenté de 2,9 % comparativement à la même période l'année précédente et, en mai 2017, le prix médian de ces propriétés s'établissait à 522 500 $, soit un bond de 24,4 % par rapport à mai 2016.

Selon M. Lillico, une formule de calcul couramment retenue pour les ententes de partage est celle de la juste valeur moins 20 %. «Si l'on veut garder le chalet dans la famille, cela facilite le rachat de la part par les autres copropriétaires. De toute façon, le vendeur n'a jamais rien payé en contrepartie des intérêts des autres membres de sa fratrie; de plus, cela a un effet légèrement dissuasif.»

6. Ne pas oublier le meilleur : Pouvoir y séjourner

L'entente de partage doit également préciser comment sera répartie la fréquentation du chalet entre les copropriétaires, surtout durant les week-ends prolongés les plus convoités et les mois d'été.

Mme Hatherley a connu des clients qui aiment alterner ces créneaux favoris : «Une année, un copropriétaire obtient le mois de juillet et l'autre, le mois d'août, et l'année suivante, c’est l’inverse.»

N'oubliez pas non plus de préciser l'utilisation qui peut être faite. Les copropriétaires pourront-ils louer le chalet, par exemple?

En conclusion

Aucune entente de partage de chalet n'est parfaite, mais l'établissement de lignes directrices vous aidera à vous assurer que le temps qu'il fait — et non vos copropriétaires — reste la grande préoccupation de vos étés.

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