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Auto et maison

14 mai 2014

Achat d’un condo : marché du neuf ou de la revente?

Vous pensez acheter un condo? Vous avez épargné et savez dans quel quartier vous désirez vivre? Il ne vous reste plus qu’une décision à prendre.

Il y a quelques années, j’avais épargné suffisamment pour verser un acompte et commencé à penser à acheter ma première maison.

J’avais toujours été méfiante à propos du marché des condos du centre-ville de Toronto, sceptique quant aux nouveaux immeubles qui semblaient surgir partout de terre tous les mois et troublée par les histoires d’horreur que j’entendais sur la mauvaise gestion et la fraude qui pouvaient forcer les propriétaires à payer des milliers de dollars pour des réparations ou l’entretien. Mais, femme célibataire de la génération Y ayant vécu et travaillé au centre-ville depuis que j’avais quitté la maison familiale, je ne voulais pas sacrifier mon style de vie urbain. Si je voulais acheter une maison, ce devait être un condo au centre-ville.

J’ai donc trouvé un agent immobilier spécialisé dans les condos au centre-ville, tout particulièrement dans le secteur où je désirais m’installer, où on trouve aussi bien des pavillons de ventes pour des condos en phase de projet («préconstruction») et des condos sur le marché de la revente. Je devais donc prendre, à l’instar de tout acheteur de condo, une autre décision : quel type de condo devrais-je acheter? Après avoir analysé les deux options, j’ai établi une liste de pour et de contre avant de prendre une décision.

Achat d’un condo en revente

Voilà la façon la plus simple pour acheter un condo. Ses avantages sont les suivants :

  • Vous pouvez voir ce que vous achetez. Vous n’avez pas à vous imaginer à quoi elle ressemblera à partir d’un plan d’étage.
  • On n’attend pas. Vous pouvez emménager dès que vous concluez l’achat.
  • Les calculs sont beaucoup plus simples. Vous pouvez faire préapprouver tout de suite votre prêt hypothécaire et calculer les paiements mensuels au moyen du taux actuel.

Mais il y a aussi certains désavantages :

  • Si l’appartement a été occupé pendant plus de deux ou trois ans, vous pourriez avoir à mettre de l’argent de côté pour des rénovations.
  • Vous pourriez vous trouver dans un cycle de surenchère pour un bon appartement dans un immeuble recherché et devoir laisser tomber si le prix alors demandé est supérieur à la limite que vous vous étiez fixée. (Le prix de vente demandé par le constructeur avant construction des condos est fixe.)

Achat avant construction

Comme vous pouvez le deviner, vous achetez directement au constructeur un condo non encore construit. Cette option présente elle aussi des avantages :

  • Puisque vous serez le premier propriétaire de l’appartement, vous pouvez personnaliser certaines choses (comme les appareils ménagers, les armoires, les revêtements de sol).
  • Les condos non encore construits tendent à être moins chers à cause du risque que le projet soit reporté ou même annulé, mais la chose se produit moins souvent aujourd’hui, particulièrement dans certains secteurs très recherchés.
  • Vous disposez de plus de temps pour épargner. Vous versez au constructeur une série de paiements à titre d’acompte. Ce dernier atteint généralement, quand vous prendrez possession de votre appartement, entre 20 et 25 % du prix d’achat selon le barème d’acompte du constructeur.

Mais il y a, dans ce cas-ci aussi, des désavantages :

  • Vous achetez sur la foi d’un plan d’étage, sur lequel vous ne pouvez pas voir les finitions, la disposition ou la vue depuis l’appartement.
  • Soyez prêt à payer des droits d’occupation. Vous pourrez emménager dans votre appartement dès qu’il sera prêt, mais d’autres parties de l’immeuble pourraient toujours être en construction. Jusqu’à ce que la construction soit complétée et que le syndicat de copropriété soit officiellement constitué, vous payez les droits d’occupation — vous ne pouvez pas commencer à rembourser votre prêt hypothécaire à ce stade puisque vous n’êtes pas officiellement propriétaire de l’appartement.
  • À la conclusion de l’achat, vous devez payer un certain nombre de droits au constructeur, lesquels peuvent prêter à confusion.
  • Contrairement à une revente, l’achat d’un condo neuf est assujetti aux taxes de vente. Mais si vous prévoyez vivre dans ce nouvel appartement (plutôt que de le louer), vous pourriez être admissible à un rabais sur les taxes.
  • Rien n’est garanti. La construction d’un immeuble de condos peut prendre des années. Il y a toujours le risque que le constructeur ne puisse pas vendre suffisamment d’appartements pour lancer la construction, ou qu’il ne puisse terminer la construction pour quelque autre raison; d’une façon ou d’une autre, vous n’aurez pas votre appartement. Parfois, la construction terminée, l’appartement pourrait être légèrement différent de ce qui avait été initialement proposé par le constructeur.

Voilà les deux principales façons d’acheter un condo, mais il en existe une troisième : acheter de quelqu’un qui a lui-même acheté un appartement avant la construction plutôt que d’acheter du constructeur. C’est ce qu’on appelle une «cession». Acheter en cession peut être très délicat parce qu’il peut être difficile de déterminer le montant de l’acompte puisque celui-ci peut varier d’un cas à l’autre. Vous devez payer au propriétaire toutes les avances qu’il a déjà versées au constructeur plus le profit que le vendeur envisage de cette cession. Vous devrez disposer d’un peu plus d’argent si vous êtes intéressé par une cession.

En règle générale, si vous achetez en cession après le début de la construction, vous courez moins de risque que d’acheter avant la construction. Selon l’avancement des travaux, les mêmes pour et contre de l’achat d’un condo avant sa construction s’appliquent, jusqu’à un certain point.

On voit qu’il existe des pour et des contre à l’achat d’un condo avant sa construction ou sur le marché de la revente. Ceux-ci dépendent de vos préférences, de votre budget et du niveau de risque que vous accepteriez d’assumer. Avant de prendre une décision, ce serait une bonne idée de consulter un agent immobilier ou un planificateur financier pour peser avec lui les choix qui s’offrent à vous.

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