Deuxième série de renseignements concernant le Fonds distinct immobilier canadien Plus Bentall Kennedy

5 janvier 2015

Les promoteurs de régime pourraient vouloir réfléchir à l'incidence des changements ci-dessous sur les options de placement s'inscrivant dans leurs régimes. La Sun Life du Canada, compagnie d'assurance-vie souscrit des unités du fonds ci-dessous, qui est établi à titre de fonds distinct conformément à la Loi sur les sociétés d'assurances (Canada).

À la fin du mois de septembre, nous vous avons annoncé qu'à la suite du versement de sommes importantes dans le Fonds distinct immobilier canadien Plus Bentall Kennedy depuis sa création, et ce, plus particulièrement au cours de l'été 2014, la composante en placements immobiliers (parts du Fonds immobilier canadien de prestige Bentall Kennedy (Fonds de prestige)) avait diminué pour s'établir à environ 30 % au 31 juillet 2014, ce qui est inférieur à l'objectif de 70 % à 80 %.

À titre de rappel, le Fonds distinct immobilier canadien Plus investit dans trois éléments sous-jacents, principalement des parts du Fonds de prestige, des fiducies de placement immobilier (FPI) et des liquidités.

Tandis que le Fonds immobilier canadien Plus accepte de nouveaux investissements chaque jour, le Fonds de prestige prévoit des périodes de souscription trimestrielles (juillet, octobre, janvier et avril); ce qui est monnaie courante pour les fonds immobilier institutionnels qui investissent directement dans des propriétés existantes. À chaque trimestre, Bentall Kennedy décide des nouveaux investissements à ajouter au Fonds de prestige compte tenu des possibilités offertes d'acheter des actifs immobiliers.

Depuis notre dernière communication, la composante en placements immobiliers du Fonds immobilier canadien Plus s'est rapprochée de son objectif grâce à la souscription de parts du Fonds de prestige à la fin d'octobre 2014. En outre, Bentall Kennedy a payé l'équivalent de la totalité des frais de gestion de placements au cours des trois mois pendant lesquels le Fonds immobilier canadien Plus a investi, en moyenne, moins de 50 % de son actif net dans le Fonds de prestige (août, septembre et octobre 2014). Cela a été effectué au moyen d'un paiement au fonds.

Le point sur la composante en placements immobiliers du Fonds immobilier canadien Plus
Depuis la création du Fonds immobilier canadien Plus en novembre 2013, son actif est passé à plus de 40 millions de dollars, surtout en raison de transferts, mais aussi grâce aux cotisations quotidiennes nettes. En date du 30 septembre 2014, la valeur brute des propriétés du Fonds de prestige s'élevait à 3,9 milliards de dollars, avec 59 propriétés et 136 investisseurs (dont le Fonds immobilier canadien Plus). En date du 31 octobre 2014, le Fonds immobilier canadien Plus investissait comme suit (les répartitions cibles sont indiquées entre parenthèses) :

(1)  62 % Fonds de prestige (répartition cible : 70-80 %)   
(2)  9 % fiducies de placement immobilier (FPI) (répartition cible : 10 %)
(3)  29 % liquidités (répartition cible : 10-20 %)

Le Fonds de prestige a eu de la difficulté à placer du nouveau capital, car les marchés des placements immobiliers commerciaux traversent une période caractérisée par une concurrence intense; de plus, il y a peu de nouvelles offres et les prix sont élevés. À titre de rappel, le Fonds immobilier canadien Plus accepte de nouveaux investissements chaque jour, le Fonds de prestige prévoit des périodes de souscription trimestrielles (juillet, octobre, janvier et avril); ce qui est monnaie courante pour les fonds immobiliers institutionnels qui investissent directement dans des propriétés existantes. À chaque trimestre, Bentall Kennedy décide des nouveaux investissements à ajouter au Fonds de prestige compte tenu des possibilités offertes d'acheter des actifs immobiliers.

Le Fonds de prestige continue de chercher de nouveaux investissements, ce qui permettra au Fonds immobilier canadien Plus de souscrire d'autres parts du Fonds de prestige au fur et à mesure que les attentes sont satisfaites. Vu la conjoncture actuelle, le Fonds de prestige adopte une approche particulièrement prudente en matière d'acquisition d'actifs immobiliers. D'après Bentall Kennedy, le Fonds immobilier canadien Plus devrait se situer légèrement sous sa répartition cible en ce qui touche le Fonds de prestige et au-dessus de sa répartition cible en ce qui a trait aux liquidités à court terme. La société examine toutes les options qui lui sont offertes pour que les répartitions cibles du fonds soient respectées le plus possible; notamment la souscription de parts du Fonds de prestige appartenant à d'autres investisseurs. En raison de leur grande volatilité, Bentall Kennedy a l'intention de conserver une composante inférieure à 10 % en ce qui a trait aux FPI. Le Fonds immobilier canadien Plus continue de privilégier l'obtention de rendements stables qui reposent principalement sur le revenu provenant de ses placements immobiliers sous-jacents.

Frais de gestion de placements lorsque la répartition touchant les placements immobiliers est faible
En décembre 2014, Bentall Kennedy a remboursé au Fonds immobilier canadien Plus l'équivalent des frais de gestion de placements pour les mois d'août, septembre et octobre 2014, lorsque la composante en parts du Fonds de prestige dans le Fonds immobilier canadien Plus était inférieur à 50 %. La société Bentall Kennedy continuera de suivre les placements du Fonds immobilier canadien Plus dans le Fonds de prestige et elle évaluera au cas par cas la possibilité de faire un paiement semblable si la composante en parts du Fonds de prestige de ce fonds devient inférieure à 50 % dans des circonstances semblables.

Commentaires de la Financière Sun Life
Bentall Kennedy a montré une grande capacité à gérer des placements immobiliers dans des marchés variés et à déployer du nouveau capital quel que soit l'état du marché. Compte tenu de la taille imposante des transactions propres à l'immobilier commercial, le capital du Fonds de prestige engagé et non affecté a connu de nombreuses fluctuations tout au long de l'histoire du fonds qui remonte à 1983. Lorsqu'on évalue le secteur de l'immobilier, il est important de conserver une vision à long terme, car cette catégorie d'actif offre de nombreux avantages pour ceux qui souhaitent investir à long terme. Parmi les avantages, notons : des rentrées de capitaux et des revenus stables, une protection contre l'inflation et une faible corrélation avec les catégories d'actif traditionnelles.

Comptant parmi les plus importants gestionnaires immobiliers institutionnels, Bentall Kennedy est bien placé pour participer à des transactions immobilières de grande envergure qui se présentent sur le marché. La société applique une démarche disciplinée, en évaluant rigoureusement chaque propriété afin de s'assurer qu'elle répond aux critères requis en matière de placement. Le Fonds immobilier canadien Plus investit principalement dans des immeubles à bureaux, des centres commerciaux, des bâtiments industriels, des bâtiments résidentiels et des terrains.

Nous sommes d'avis que la volonté de Bentall Kennedy de rembourser les frais de gestion de placements lorsque la répartition touchant les placements immobiliers était inférieure à 50 % illustre sa détermination à gérer cette catégorie d'actif. À mesure que l'actif du Fonds immobilier canadien Plus croît, la question de la faiblesse de la composante en placements immobiliers ne devrait pas durer.

Nous continuons de croire que le Fonds immobilier canadien Plus offre aux participants des régimes collectifs la possibilité d'investir dans l'immobilier commercial de haute qualité auquel n'ont accès généralement que les grandes institutions tels que les régimes à prestations déterminées, les Fonds de dotation et les fondations.

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